存量竞争下的房地产业：利润下降推动成本控制 行业马太效应凸显【华体育网站】
来源：金融时报 对于我国的房地产市场， 日前开会的房地产工作座谈会申明了“三个坚决”，即坚决“房子是用来寄居的、不是用来油炸的”定位，坚决不将房地产作为短期性刺激经济的手段，坚决大位地价、大位房价、大位预期，因城施策、一城一策，同时特别强调高度重视当前房地产市场经常出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移前进实施好长效机制。 此时开会上述会议，也是对市场担忧的对此。根据国家统计局发布的70个大中城市房价数据，6月，70个大中城市中有61个城市新建商品住宅价格环比下跌，5月为57个城市。而原本房价就正处于高位的一线城市，总体也呈圆形加剧态势。
由于房地产在国计民生中的最重要地位，每有变动都会有人注目否有上涨的机会？同时也有与之针锋相对的疑惑——行业泡沫否不存在？近5年来，这一系列问题被屡次提到、重复论证。长效调控机制不致要看长年发展方向。尽管区域性分化下有所不同地区的楼市格局无法一概而论，宏观调控下的稳定状态已持续了一段时间，但一个不能规避的大势是，房地产行业整体上转入了“白银时代”。
“白银时代”的首要特征是存量当道。当前中国经济正处于从高速快速增长向高质量发展改变的时期。
中等收益群体在2016年至2019年间的总计快速增长只有19%，高于同期M2增长速度和GDP增长速度，意味著这部分群体的购买力有所上升。 而第二个特征则是利润率减少推展成本掌控。
随着2004年“招拍挂”制度开始严苛实行，土地成本大大下降，虽然房价还在下跌，但房企的利润率却在持续上升。2012年之前，房企的毛利率以致于高达40%以上，近年来则早已渐渐上升至25%甚至更加较低。 这一现象产生的同步效应显著。利润空间的传输推展房企叛成本。
精细化管理下现代企业管理体系的完备、资本市场的精妙运作都随之强化。尤其是资本运作层面，相比于借贷期限较短而成本比较低的银行信贷融资和信托等，房企大力通过发债和上市等必要融资手段筹集资金，尤其是像万科这样的龙头优质房企，发债融资利率低于时较低至3%，期限又宽；而基于商业租金的REITs（房地产投资信托基金）和类REITS、基于物业费和购房尾款的资产证券化等融资手段，也获得了更加多的推崇，资本运作能力沦为房企存活的一个最重要因素。 第三个特征则是强者愈多强劲，行业马太效应突显。
尽管或许转入存量时代，但产业链上问世的新业务仍意味著新的机遇。从“黄金时代”到“白银时代”，部分中小房企在资金链等压力下解散，房企之间兼并重组时有发生，市场的集中度大幅提高，行业百强房企的市场份额从2003年的14%下降至2017年的将近50%，强者恒强劲的马太效应更加显著。 第四个特征是转型大幕早已冲破，原本被轻视的物业管理等领域具备了新的可能性。
随着原先的新房市场渐渐转入存量竞争市场，房企开始推崇商业、物业管理等可持续产生平稳现金流的业务，部分房企早已将这部分业务拆分上市或展开资产证券化。尽管目前大多数REITs、类REITS、长租业务项目尚能不符合可持续、盈利的条件，但这一市场仍是头部房企的必争之地。7月6日，万科北京泊寓成寿寺社区月对外开放，这是全国首个落地的集体土地出租住房项目。
而腾讯这样的互联网科技巨头们则通过腾讯海纳，以赋能的名义向物业领域展开业务伸延。 当然，在整体的存量竞争下原本的商品房市场也不存在结构性分化，不能一概而论。一城一策即是这种逻辑下的应付之道。
例如，杭州、深圳等新的一线或强劲一线城市人口仍在持续流向，且互联网行业较慢发展这波红利也成就了不少中低收益群体，局部“增量市场”仍大有可为。但从整体上谈，与其对一些热点项目过度抹黑、对个别月份数据的波动无限理解，甚至寄希望于政策放开后再次“高歌猛进”，倒不如明白当前的发展大势，稳固优势，大力在新的领域里探寻新机遇。
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